ENPAM : procedura acquisto nuova sede all'ANAC....
pubblicato il 24/01/2018

ENPAM : procedura acquisto nuova sede all'ANAC....

 

Franco Picchi

Pietrasanta, Italia

23 gen 2018 — Egregi Colleghi,
ritengo inconcepibile che ci sia chi si vanta di aver acquistato la nostra nuova sede, che ora vale circa 88 milioni in meno del prezzo pagato...
Spett. ANAC

Ufficio Vigilanza Servizi Forniture

e, p.c.
Procura Regionale della Corte dei Conti - Roma

SEGNALAZIONE

Oggetto: Nuova sede Fondazione ENPAM
- compravendita di cosa futura-
svalutazione dopo l’acquisto di 88.745.964 €.

Il sottoscritto dott. Franco Picchi,

PREMESSO
Dal bilancio consuntivo Fondazione ENPAM 2014 si apprende una svalutazione di 88.745.964 € del valore della nuova sede, a seguito di una perizia di BNP Real Estate, che lo ha valutato in soli 62 milioni €. (doc.1)
ENPAM ha acquistato definitivamente la nuova sede solo nel 2013, come descritto nel relativo bilancio consuntivo “A seguito dell’atto a rogito Notaio Giovanni Giuliani re. N.61913 racc. 22759 registrato a Roma in data 5/11/2013 n. 28879, la Fondazione è entrata in possesso dell’immobile sito in Roma Piazza Vittorio Emanuele II, n. 78 in forza di atto di compravendita di cosa futura redatto a rogito del Notaio Franco Bartolomucci in data 4/5/2005.”(doc.2)
Risulta che il progetto iniziale di recupero dell’ edificio che è poi divenuto la nuova sede ENPAM era stato presentato da Madi Srl, che aveva successivamente sottoscritto un accordo di programma con Regione Lazio e Comune di Roma.(doc.3)
Successivamente New Esquilino srl è subentrata alla società Madi.
Il prezzo, è stato pagato a stati di avanzamento dei lavori e, per € 45 milioni, mediante cessione di immobili già destinati alla vendita.(doc.4).
ENPAM ha pagato per la costruzione della sede , nel corso degli anni, con n. 33 S.A.L, un totale di 139,6 milioni € più 14,06 milioni € Iva.
In un atto di sindacato ispettivo si legge: “risulta che l'operazione prevedeva un'anticipazione da parte dell' Enpam di 25 milioni di euro a titolo di caparra, che di fatto consentivano materialmente al gruppo Pulcini di effettuare l'edificazione senza ricorrere al finanziamento bancario, mentre il resto veniva pagato dall' Enpam con immobili già costruiti e terreni edificabili, fra i quali un terreno edificabile di 1,8 ettari a via Newton è stato valutato in contratto 12 milioni di euro;” (doc.5).
Nel bilancio consuntivo ENPAM 2005 (doc.6) si legge invece solo la lista degli immobili:
RILEVATO
L’istituito della vendita di cosa futura, disciplinato dall’articolo 1472 cod. civ., costituisce una fattispecie del tutto eccezionale e marginale per l’acquisizione di immobili da parte di Pubbliche Amministrazioni, dovendo le stesse verificare preliminarmente la possibilità di ricorrere alle procedure ordinarie di realizzazione di opere pubbliche previste dal Codice dei contratti pubblici e, solo qualora sia accertata la non praticabilità di tali procedure in ragione di specialissime, motivate e documentate esigenze di celerità, funzionalità ed economicità, è possibile acquisire l’immobile secondo la procedura della compravendita di cosa futura (cfr. AVCP, deliberazione n. 105 del 9 giugno 2004; Consiglio di Stato, Adunanza Generale, n. 2 del 17 febbraio 2000).
In particolare, sono stati fissati rigorosi limiti interni ed esterni al potere dell’Amministrazione di contrattare, stipulando un acquisto di cosa futura, volti ad evitare che il ricorso a tale strumento possa, di fatto, concretizzarsi in una elusione della normativa interna e comunitaria in materia di contratti pubblici.
Il ricorso all’acquisto di cosa futura è, pertanto, consentito solo ove si verifichi la non praticabilità delle ordinarie procedure di affidamento di un contratto pubblico in relazione a specialissime e documentate esigenze di celerità, funzionalità ed economicità.
Più precisamente è stato chiarito che il ricorso all’acquisto di cosa futura possa avvenire a tali condizioni:
a) l’espletamento di una preventiva gara informale, qualora l’area non sia puntualmente localizzabile;
b) l’immobile da acquistare possegga caratteristiche che lo rendono infungibile;
c) l’immobile abbia la destinazione urbanistica prevista dal PRG;
d) sia compiuta una valutazione costi-benefici;
e) il titolo di proprietà dell’area sia stato acquisito dal venditore in epoca “non sospetta” rispetto alla determinazione dell’Amministrazione di munirsi del bene;
f) l’oggetto del contratto sia esaustivamente determinato sin dal momento della stipula;
g) si proceda alla verifica del possesso, da parte del venditore, di sufficienti requisiti di capacità economica che valgano ad assicurare in via preventiva l’adempimento delle obbligazioni contrattuali, requisiti che devono preesistere alla stipulazione del contratto.
Sottolineato
Il parere Consiglio di Stato, Adunanza Generale, n. 2 del 17 febbraio 2000, aveva stabilito, tra l’altro, che per poter ricorrere all’ istituto della compravendita di cosa futura:
“ sul piano negoziale infine, cioè nella fase di esecuzione del rapporto ormai instaurato, dovranno evitarsi comportamenti che generino confusione sul ruolo dell’amministrazione, come soggetto cioè che assuma i comportamenti di un reale acquirente e non di un dissimulato appaltante.
L’amministrazione cioè dovrà astenersi da ogni ingerenza sul processo di produzione del bene, limitandosi soltanto a quelle attività eventuali di verifica collaborazione in corso d’opera, insite nelle clausole generali della buona fede, correttezza e diligenza, che tuttavia non trasmodino in forme di compartecipazione nelle cure, rischi, iniziative, e spese che restano tutte di competenza esclusiva del venditore.”.
L’ AVCP già con la deliberazione n.105 del 09/06/04, AG5/2004, ha stabilito che prima della stipula del contratto l’amministrazione deve verificare il possesso, da parte dei venditori, di requisiti di capacità economica tali da consentire di provvedere in proprio alla realizzazione dell'opera, che l'amministrazione acquirente deve provvedere a pagare solo al momento della consegna finale.
Appare evidente che ENPAM, pagando a stati di avanzamento lavori l’immobile, non abbia seguito le regole raccomandate sia dal Consiglio di Stato che da AVCP.
CHIEDE
-che codesta Autorità valuti per quanto di sua competenza la rispondenza degli atti contrattuali in oggetto ai principi e alle regole dell’evidenza pubblica, come previsto dalla legislazione nazionale e comunitaria.
- che informi la Procura Regionale della Corte dei Conti del Lazio dei risultati della sua eventuale istruttoria.
Si chiede espressamente di comunicare l’eventuale archiviazione della segnalazione


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